贝壳研究院发布调查报告 “表外”杠杆不可忽视

在高房价的今天，虽然按揭贷款缓解了购房者的大部分压力。然而，高额的首付款仍成为许多购房者的阻碍，使得许多刚需购房者只能望房兴叹息。近期，贝壳研究院发布的三季度《职业经纪人预期市场调研报告》（以下简称《报告》）显示，我国目前重点城市居民的房价可支付能力不足，首付中除了自有储蓄和换房外，均需要从家庭之外筹借。按照正常的收入水平，2017年北京首次购房者攒够首付的年限已达到23年左右，深圳也达到18年左右。沈阳需要筹借的比例稍低，主要是房价水平相对不高。

贝壳研究院相关负责人称：“房价及首付门槛的上涨以及房贷利率的上浮使得购房门槛提高，从而筹借首付成为普遍现象而这部分购房杠杆无法被监测到，隐藏了部分风险。”

2017年4月，银监会发布的《中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见》明确指出，坚持分类调控、因城施策，防范房地产领域风险。明确住房居住属性，坚持分类调控、因城施策，严厉打击“首付贷”等行为，切实抑制热点城市房地产泡沫，建立促进房地产健康发展的长效机制。

相关业内人士表示：“首付贷”类似于股市配资，给房地产市场加高了杠杆。在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控，但一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的危机。对购房者而言，如果未来收入下降，或房价下跌预期形成后出现抛盘，势必将蒙受损失。

除拆借首付外，房贷利率已连涨18个月，对于购房人而言，无疑置业成本也随之上升。公开资料显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。

如果算一笔账，以最新全国首套房贷平均利率5.64%为例，按照贷款100万元元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万元的利息。

对此，上述业内人士称，刚需购房者买房前要充分了解银行房贷政策，做好资金预算，量入为出。

“未来的一段时间，在整体经济形势未发生重大变化的情况下，整体房贷利率仍保持上升趋势，首、二套利率差值在收窄后将会趋于平稳。再加上隐藏的表外借款，潜在的金融风险不可忽视。”而这样的调研结果，为政府部门的后续政策制定提供了比较充分的事实依据，也为行业的发展敲响了警钟。贝壳研究院相关负责人称，通过距离市场、购房人最近的经纪人，贝壳研究院将呈现客观、真实的市场声音。此次调研共回收覆盖32个城市的有效问卷29730份。未来，贝壳研究院还将开展定期调研。

据悉，贝壳研究院于今年5月由原链家研究院更名而来，是专注于互联网与存量房市场的研究机构。依托贝壳找房及链家万亿交易平台的数据和房屋交易场景，贝壳研究院让研究始于数据、忠于数据，贝壳研究院定期按月度、半年度、年度定期发布市场监测报告，为业内及大众及时了解房地产市场动向提供数据参考。